大局已定!嘉兴,2020楼市怎么走

2020年已经进入倒计时,脚步越来越近,卖房子的也越来越多。

马云前几天一段话刷屏:到年底了,昨天一天,我收到很多朋友借钱的电话,一天内5个电话。过去一个礼拜,要卖楼的朋友大概有10个,确实不容易。

据报道,进入四季度以来,已有近20家上市公司卖房续命或增厚业绩,有一家传统造车企业,连续卖房两次,总共卖了401套房子,这样的规模,堪比一个小型开发商。

他们为啥卖房子?难道是因为房价跌了?当然不是,马云的朋友卖房是为了周转资金,上市公司卖房是为了扮靓年报。这些房子顺利卖出变现,恰恰从侧面证明了:目前阶段,房子依然是最保值的资产。

这就是2019年的楼市,即便经历了诸多风雨,房地产的坚挺程度,依然超乎我们的想象。

本以为2019年楼市低迷的大戏在年末有个剧终,没料及各地楼市的“把戏”不断上演,大家变着戏法突破着楼市限购与限售,人为创造着各种利好……面临着年末的楼市各种“帽子戏法”。

01

花式松绑、抱团涨价……好一出年末楼市大戏

根据最新的文件显示,2020年楼市走势有两点很重要的就是:

一、长期坚持“房住不炒”的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制,其中长效和长期两个词基本定调了楼市的走向。

二、明确“三稳”方针,提出首先着力稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产市场稳步健康发展。地方坚持因城施策、一城一策,构建完善的长效管理调控机制。结合起来看就是要在土地供应,住房市场结构、信贷金融政策方面进行细化。

不难看出,既定死了方向,又留下了一个口子给地方。依往年楼市的经验,只要有哪个城市试着撕开了楼市调控的一个小口子,而没有被及时缝上,那么,其他城市一定效仿,口子自然会被越撕越多。

花式松绑拉开调控放松大戏:

11月6日,大湾区放开港澳居民购房政策;

11月8日,江门放开人才限购;

11月11日,深圳取消豪宅税;

11月21日,广州社保和个税可以互证;

11月29日,佛山对“人才”放开限购;

12月2日,深汕特别合作区商品房全面解冻;

12月2日,中山放松限购;

12月4日,佛山人才购房新政细则出台;

12月12日,深圳取消商务公寓“只租不售”;

12月13日,广州南沙对“人才”放开限购……

一个月内,大湾区接连出台十条调控松绑政策。不过比起大湾区一松到底,长三角的做法却有些躲闪,上海自贸区8月6日,高调放松人才限购,但最后公布的人才门槛很高。张家港12月10日,放开限售一日游。

市场传递给购房者的信息多是调控放松,加上媒体和房地产从业者的煽风点火,购房者不由开始焦虑:“房价还没回落,就要开始新一轮的上涨?”其给购房者带来的最终是恐惧式购房。

02

抱团炒房涨价被查

没买房的盼着房价跌,买了房的盼着房价涨。

据媒体报道,近日深圳多个小区二手房业主 “抱团”抬价。有业主声称“打响资产保卫第一枪”,倡议大家集体提高挂牌价,把小区的房价“拉”上去;更有业主发出“涨价檄文”,声称“行情大好,必须涨价”,还有业主呼吁”一周排一次队形”……卖房的业主集体提价,不打算卖房的业主挂出高价来“托盘”。不到一个月时间,有楼盘挂牌价上涨了200万。

事情曝光未久,深圳相关部门已经果断出手。深圳市宝安区住建局发布处理通报:近期个别业主发布集体涨价言论,涉嫌恶意炒作二手房价。对发布集体涨价言论相关当事人进行约谈,暂停该小区二手房网签手续办理。

前不久的一则故事更是让人感觉房价还能救人一命,7月份南京一个小区,一个男子站在楼顶轻生要跳楼,这时候全小区的大爷大妈都站出来劝说他,小伙子你不要在这里跳楼,你跳下去我们楼盘的房子就要降价了。结果奇迹发生了,小伙子一听,自己跳楼会让房价下跌,于是当即决定不跳了。

抱团涨价确实过于“嚣张”,此次被公之于众,可以想像之前很多小区都是如此操纵着房价,房产是城市居民最大的资产,有房一族都期盼着房价永远上涨,资产不断增加。

03

2020,楼市政策 、市场会有哪些变化

现阶段的房地产市场还是政策导向的市场,在做预判前,必须清晰的知道政策走势。前面已经讲过一是长效机制的建立,二次稳字当头,三是因城施策。

1,准备好迎接政策微调。

这里有两个字眼:一是政策的“微调”,二是“井喷”。2020年,楼市“先热后冷”!连续2年出现,2020年整体楼市偏冷,一二线及强三线上涨预期较大,将保持热度稳步上升,弱三四线面临房价回调风险,从土地市场就可以看出,开发商越来越青睐一二线城市。2020楼市热度基本维持在上半年。

再者我们看“政策微调”?房子不能炒,这个大方向不能变,绝不能像2015年那样,从限购到限贷彻底的放开,一旦有城市敢这么做,整个市场的目光都会让当地坐卧不安。所以政策口子无论是从人才落户撕开还是限购限售放松来说,核心主城和信贷金融政策都是收紧口子的那根绳子,可收可放。

举个例子,最近的广州,几天时间之内,南沙、花都、黄埔区都放开了限购,但是,核心的天河、越秀放开了吗?认房又认贷的政策改变了吗?没有,一丁点都没有。

房价高涨时,城乡结合部涨的最快,楼市下行期,偏远楼盘、地段跌的最凶,无一例外。

李首富讲的好,卖房子,地段地段地段。非常重要!!!

推及嘉兴,也是一样的道理。

大家都觉得投资上海近的嘉善和平湖是最划算的,但小编认为投资嘉兴市本级更为长远,5年期持有。市本级尽量不要选择城北板块,像万科环萃园这样的外环城区项目也会像嘉善一样有被套牢的风险,毕竟城北的工业布局的二次蜕变需要相当长的一个时期。科技城和国商区依然是首选。

2,政策先行,市场随后。2020年的楼市“先热后冷”。

楼市里有一个非常有效的规律:政策先行,市场随后。放开限购、取消限售此类措施,需要2-3个月的时间去消化。所以明年2-6月份极有可能会出现楼市“小阳春”。

从2008年10月到2012年2月,从2012年3月到2015年2月,从2015年月至2018年3月,虽然每个周期都有完整的涨跌结构,但基本上维持了长达10年的房产牛市。但是,从2018年3月份开始到现在,房价只涨了两次,每次持续的时间,连3个月都不到。每次都是上半年小阳春异常火爆,去年是西安带头,今年是苏州冒出来,随后的下半年,马上就被摁下去,流拍、降价变成了主流。

04

花式松绑、抱团涨价……好一出年末楼市大戏

1、长效楼市管理调控机制建立,稳是关键词

据业内人士透露,嘉兴已经酝酿出台楼市长效管理调控机制,围绕土地供应,结构调整、信贷政策、市场秩序等方面进行完善。土地供应从源头上管控,对土地开发的技术指标更加细化,结合限价政策,基本可以做到房价的稳步调控。同时控制商品房的供应量,增加经济适用房、廉租房、人才公寓的供应,多元化的住房市场结构适应不同层次的住房需求是长效机制的基础。信贷政策是杀手锏。

2、楼市维持普涨,但涨幅不会超贵10%

对于未来房价是涨还是跌的话题,是被问得最多的,被问到涨与跌之时,我总会想到网上最流行的那一句话:小孩子才分对错,大人只看利弊!房价上涨,一片叫好之声,你好我好大家好。房价下跌,除了叫苦声还有焦虑之声,买了房的砸售楼部、拉横幅,没买房的认为房价还会跌,各种楼市风向声音让人焦虑不安。

再次重申一次,房价大涨不可能,但更不可能大跌。未来楼市在“房住不炒”的政策红线之下,房价维稳是主基调,而“因城施策”的微调控又给了各个城市自主权进行区域的平衡。简单的理解就是,房价上涨过快的城市要收紧调控,而房价回落过快的城市可松绑调控。

2019年嘉兴市本级成交二手房在18700多套,按照人口130万算,其实每年的置换需求也就在13000套左右,剩余的就是投资的多。其中南湖区就占了70%左右,对比往年同期,新房成交价格增幅13%左右,但网签率降幅约30%。所以2020年,随着嘉兴城市界面的更加完善,城际铁路、有轨电车、高架快速路等基础设施的完善,房价将会保持一个普涨的态势,二手房基本会处于一个跟今年差不多的态势。2021嘉兴将迎来建党百年大计,稳是当务之急。目前嘉兴新房均价1.3万左右,今年的购买力面临一定程度的透支,所以2020年不会超过今年,预计维持在10%的涨幅以内。

3、交付大年迎大考,维权潮或至

嘉兴楼市另外一个问题就是高价地带来的限价模式下开发的楼盘每逢交付印大考,高价地遇上限价机制,开发商在追求高增长和利润率的过程中难免就会在楼盘质量和品质上打点折扣,2020年预计共38个楼盘3万多套房子面临交付,可能面临业主抱团式投诉。

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结语

2019楼市接近尾声,涨与跌的喧嚣也即将划上一个句号,上半年的小阳春也好,下半年的寒冬也罢,楼市在其自有规律与人为调控之下,房价略有下降,持横盘状态。这也正是各级zf需要达到的目的,也是楼市持续长远发展的一次软着陆。

楼市的黄金时代一去不复返,寄希望通过买房暴富的人可以歇歇了,房子的投机性会被严控,但其保值性依旧不变。不要再问楼市未来是涨还是跌,购房者应该仔细想想需不需买房?买房的主要目的是什么?想清了,自然就理解这句话:小孩子才分对错,大人只看利弊!

假如你要买房的,3月份是个不错的窗口期。

假如你是卖房的,不管中介、置业顾问还是业主,别管什么时间,多点诚意,别玩套路。

前段时间郑州某创,最近的深圳业主,都是“偷鸡不成蚀把米”的典型,要卖房子,就要趁着市场好不容易有点生机的时候卖掉,不要磨磨蹭蹭非等到明年的“小阳春”。

对卖家来说,不要觉得自己的房子有多金贵,就算真的出现了几个月的短暂反弹,2020年也没几天“好日子”可过。

2020,且行且珍惜!

来源:诸葛找房嘉兴

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